服务一行 造福一方

房地产知识问答 (505)

张伊立根据 法律问答 编写

 

 

: 我是买方经纪人 , 最近我带我的客户 (Client) 看了一栋 For Sale By Owner 屋主自售(FSBO) 的房子. 看房前我让卖主签了一份只一天有效的卖房合约. 请问我这样做可以吗?

: 不可以. 因为买主是你的 Client. 你是代表买方的买方经纪人. 而一旦卖主和你签了一天有效的卖房合约, 在这一天卖主就成了你们公司 (Broker) Client. 你变成既代表买主又代表卖主, 这样你的Broker 就成了 Dual Agency. Dual Agency 一定要得到买卖双方签字同意才合法, 否则就违反了马里兰州房地产法.

一旦屋主自售(FSBO) 的卖主和你签署了卖房合约,就产生了Dual Agency的关系.

你作为买方经纪人就不能再带买主看这栋房子了. 马里兰州房地产法律规定, 一个房地产经纪人绝对不可以在一栋房子的交易中同时担任买方经纪人和卖方经纪人, 即不能同时代表双方. 只有你的 Broker Broker 指定的公司内的另一位经纪人可以作Dual Agent. 也就是说, 在同一Broker 公司内部的Dual Agent, 必须由两名经纪人参与, 各代表一方 (Exclusive Agent). 马里兰州房地产法律不允许卖方经纪人带自己的 Buyer Client 去看自己的Listing. 对于屋主自售(FSBO) 的房子,一旦屋主自售(FSBO) 的卖主和你签署了卖房合约,你就不能再带自己的Client看这栋房子了. 而应该要求你的Broker指定的公司内的另一位经纪人来做为买方经纪人.

马里兰州房地产经纪人法的确要求买方经纪人在带自己的客户看FSBO 房子前应得到卖主的书面许可, 但这不是指卖房合约. 你可以要求卖主签字允许你一次性带人看房. 你应该告诉卖主你代表买主, 你不能代表卖主,与卖主之间没有经纪人关系. 但是如果卖主同意付佣金, 那么在买主知情的情况下, (你的Broker) 在房子成交后收取佣金是合法的. 这些都应该写在卖主授权你带人看房子的文件中.

 

: 我以前从来没有把我Broker 的电话号码放在我的个人广告中, 最近有人建议我这么做, 请问这是必要的吗?

: 不是. 马里兰州房地产法律和现行规定中都没有要求经纪人的广告中必须出现Broker 的电话号码. 但是你所加入的公司(你的经纪人执照陈掛的地方)的电话号码必须出现在你个人广告中.其目的是接受你的服务的客户在出现争执或有问题时, 能够找到你的Broker Manager.

应该说 广告 的涵义很广泛, 这包括报纸, 传单, 名片, For Sale 牌子, 礼物, 收音机,电视广告, 汽车广告, 印刷媒体, 网站等等. 我建议你一定要把Broker Office 的电话号码放在个人广告中. Brokerage的名字也一定要出现在广告中.