马州蒙郡房价趋势

大都会房地产公司 晓音
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2007年的美国房地产如履薄冰,终于小心翼翼地走过来了。2008年又会是怎样的一年呢?我不敢妄加评论或预测,只把我所做的马州蒙郡房地产市场趋势的研究结果公布于此,请读者智者见智,仁者见仁。

 

图一是马州蒙郡19962007年房价趋势。图中的数据是每年12月的。独居户包括独立屋和连栋屋。需要说明的是图一的房价是从http://www.gcaar.com/statistics/default.htm查到的,这个数字只包括房地产经纪人代售的房屋,不包括建筑商或屋主自售的房屋。图一平均房价偏高,是受波佗马克和布塞斯达的影响,所以中间价更能代表蒙郡的房价。令我吃惊的是,2006年和2007年的平均和中间房价都不比公认房价最高的2005年低。这个结果比我想象的要好。图一为我的一个观点提供了部分证据:历史上任何一点的房价都比七年前高。我之所以选择七年是因为美国人平均七年换一次房子。1970年到1989年,全美独立屋中间房价增长了四倍,新房从$23,000长到$104,000,二手房从$23,000长到$85,0001990年到1999年,独立屋中间房价增长了1.92倍。1999年到2007年,马州蒙郡独居户中间价增长了2.5倍(见表一)。房地产是有周期性,有上升期,平台期,和回落期。但历史告诉我们,房价的总趋势是上升的,而且上升的幅度大于通货膨胀。在1930年大萧条期,房价是下跌了39%,但与此同时股市下跌了89%。在1974-19751981-1982的萧条期,房价平均增长10%

表一 马州蒙郡房价,成交和库存户数变化

 

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

独居户平均价

$261,204

$282,931

$310,339

$314,390

$395,437

$477,976

$563,491

$593,801

$617,367

公寓平均价

$154,910

$132,396

$137,105

$170,985

$203,057

$257,728

$306,544

$310,319

$324,695

独居户中间价

$200,000

$215,000

$241,500

$250,000

$320,000

$392,000

$465,000

$485,000

$500,000

公寓中间价

$103,000

$104,000

$115,500

$141,100

$176,950

$223,000

$275,000

$284,000

$285,000

成交户数

14,249

14,387

15,094

15,600

16,290

17,512

16,827

13,289

10,157

市场平均天数

 

 

24

28

29

32

30

55

84

市场库存户数

1,901

1,386

1,318

1,535

1,212

1,248

1,793

3,404

4,549

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

与上一年变化%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

独居户平均价变化%

 

8.32%

9.69%

1.31%

25.78%

20.87%

17.89%

5.38%

3.97%

公寓平均价变化%

 

-14.53%

3.56%

24.71%

18.76%

26.92%

18.94%

1.23%

4.63%

独居户中间价变化%

 

7.50%

12.33%

3.52%

28.00%

22.50%

18.62%

4.30%

3.09%

公寓中间价变化%

 

0.97%

11.06%

22.16%

25.41%

26.02%

23.32%

3.27%

0.35%

成交户数变化%

 

0.97%

4.91%

3.35%

4.42%

7.50%

-3.91%

-21.03%

-23.57%

市场平均天数变化%

 

 

 

16.67%

3.57%

10.34%

-6.25%

83.33%

52.73%

市场库存户数变化%

 

-27.09%

-4.91%

16.46%

-21.04%

2.97%

43.67%

89.85%

33.64%

表一列举了马州蒙郡19992007年房价,成交户数,市场平均天数和库存户数变化。表一生动地体现了市场供求关系对价格的影响。2003年和2004年库存户数最低,市场上对房屋的需求大于供及,房价的增长率在20%以上。虽然2005年的房价的增长率也在17%以上,但年终库存户数的增多使2006年的房价增长率降到了1.23%5.38%2006年库存户数的近一步增多使2007年的房价增长率继续下降到0.35%4.63%。那么2007年终库存户数的近一步增多会不会使2008年的房价增长率下降到0或者成负数呢?带着这个问题,我对表一的数据做了进一步分析。

1999年和2000年的房屋成交户数在一万四千户。这两年不是卖方市场,应该是正常的。这就是说,在正常情况下,蒙郡应该有一万四千户人家要买房子。从2000年到2007年,蒙郡的人口增长了6%。就算我们不考虑人口增长的因素,在正常情况下,2007年蒙郡至少应该有一万四千户人家要买房子。但事实上,2007年蒙郡只成交了10,157栋房子。14,000-10,157=3,843。这个结果告诉我,有3,843户该买房子的人家没有买。我自己就有两个客户本来说好2007年底买房子,但因为次级贷款对市场的负面影响,没有买,仍然在租房。如果该买的都买了,2007年终的库存户数就应该是4,549-3,843=706706的库存户数,只是20032004年的58%。尽管其它因素的影响会使库存户数超过706(比如买主买的就是自己租的房子),我的结论仍然是,该买房子的都买之日,就是蒙郡房子供不应求之时。不管这一天会发生在20082009,它迟早要来的。拖的时间越久,该买房子的户数就越多。想换大房子的人可以等,但有些人不能久等,象结婚后有了孩子的,离婚后房产要重新分配的,等等。当该买房子的人蜂拥而上时,很可能造成房价的上涨。就算房价不起飞,买主在供不应求时绝对不能有现在这么多的选择和砍价余地。

如果你有关于房地产方面的问题,欢迎来电话(202-459-9096)或者来电子邮件(info@metrostarhomes.com)询问。我一定尽量答复。我以前发表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm 看到。