小心你的贷款银行中间帐户出错

大都会房地产公司 晓音
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绝大多数人买房要向银行贷款,然后每月向银行付款还钱。本来只要还银行房款的本金加利息即可。但银行为了防止屋主不交房地产税和房屋保险,每月还会预扣一些钱放在中间帐户(Escrow Account)里,到时候为屋主交房地产税和房屋保险。这是因为长期不交地产税可能会造成政府拍卖房屋抵税(Tax Sale),给银行带来损失。不交房屋保险,万一失火银行贷出的款也会化为灰烬。所以中间帐户是保护银行的利益的。前几次贷款,我从未想到过要核实中间帐户的数目。那时网络没有现在发达,不能随时上网去查。月底或年终收到银行一张清单,你也看不出哪一笔账有问题。

20078月我买了新房,11月收到第一份房地产税单。因为贷款信息一栏写着不知道,我立即给贷款银行打电话,告诉他们我收到了一份税单,金额是$5,268.49,交款日期是1130号。银行工作人员告诉我,银行已扣了$5,436.00在我的中间帐户,银行会帮我付这张税单。我问我是否要把这张税单传真给银行。回答是,不用,你把税单收好供报税时参考即可。我就没有付这张税单,只在税单上用英文写了:1113号电银行,银行说会付这张税单。1221号周五收到银行一封信,说不知谁帮我付了税单。如果我认为有错,立即与银行联系,否则银行会把中间帐户的余额$5,436.00退还给我。我1224号周一立即给银行打电话,但他们放假关门,我于是1226号再打。银行工作人员说他会寄一张$5,436.00的支票给我。我放下电话后先是为多了$5,436.00而高兴。继而一想不对劲,谁会为我交这个钱呢?马上给过户公司打电话。过户公司说他们没有交。我赶紧跑到蒙郡房地产税的网站一查,发现不但没有人交$5,268.49,而且因为过期未交,产生了$263.63的罚款与利息。我立即给银行打电话,工作人员说不用担心,你把税单传真过来,银行会用快件形式去付。我问罚款与利息谁付呢? 回答是银行会付,因为不是我的责任。过了两天,我到银行网站去查,发现银行从我的帐户里扣掉了$5,531.93。我去电询问,为什么扣掉这么多,不是说好了我不用付罚款与利息的吗?银行工作人员说这张税单是附加的,应该由我负责付,所以迟付是我的责任,罚款与利息必须由我出。我一听不禁火冒三丈。$263.63不是大数字,但谁是谁非是个大问题。我在美国21年,从未迟付过账单,所以信用分很高。绝不能因为银行的过失而破坏我的信誉。这个工作人员正好是1113号接我电话的那个人。我质问她为什么1113号不叫我自己付这个账单。如果是我的责任,为什么银行又去付这个账单。因为账单是银行付的,迟付当然是银行的责任。一番话说得她哑口无言,只好说,你跟我的经理谈吧。经理不在,我留了言。一会儿经理回电,我把事情的来龙去脉说了一遍。经理说她会去查,下班前会给我回话。结果到了下班后也杳无音信。我也不去电话罗嗦,坐下来写了一封信,把事情的经过详细说明,并附上有1113号电银行,银行说会付这张账单英文字样的税单。第二天把信给银行寄去。过了几天经理给我来电话,说信收到了,迟付不是我的责任,银行会与税务局交涉。又过了几天我到蒙郡房地产税的网站去查,发现$263.63罚款与利息的纪录被取消了,这正是我所期望的。

如果没有发达的网络系统,我恐怕也发现不了银行的这个错误。也不会发现中间帐户能保护银行的利益,却保护不了屋主的利益。如果银行迟付房地产税,要屋主来付罚款与利息,这就损坏了屋主的利益。所以我在给银行的信中还要求银行关掉我的中间帐户,由我自己来付房地产税和房屋保险。我事先问过这家银行,关掉中间帐户是否要收我的钱,银行说不收钱,只要给他们一个传真就行。这大概是因为这家银行中间帐户给利息的缘故。我算过了,这家银行中间帐户的利息不到3%,而我把钱存在我网上银行的利息是5%。所以关掉中间帐户我还是划算。不久银行回信说他们已关掉(drop)我的中间帐户,我每月的付款会少一千元。银行要我通知郡房地产税办公室和保险公司以后把账单直接寄给我。如果他们在任何时候收到我拖欠房地产税或保险费的通知,他们就会重新建立我的中间帐户。

请刚买房和要买房的朋友们注意,你收到第一张房地产税单时一定要通知银行按时付,并把税单传真给银行,请他们核实是不是附加(supplemental)税单。如果是附加税单,而且钱能周转得开,最好在税单到期之前自己先付上。政府不会收双份税金,银行中间帐户如果有节余,他们会退给你。如果迟付,政府不但要收罚款与利息,还有可能向信用机构报告,影响你的信用分数。另外,在收到第一张房屋保险账单时,也要特别注意一下,问银行是否收到。我的房屋保险费应该是$487.00,但过户公司弄错了,只交了$457.00,保险公司又叫我补交了$30.00。银行的中间帐户也是按$457.00扣的,我给他们打电话,他们也没有纠正。真不如我自已付,起码可以节省我打电话的时间。

还有如果你的贷款被卖给了另外一家银行,在这家新银行的第一张房地产税单和房屋保险账单你要特别注意一下。迟付我房地产税的银行就不是我原来的贷款银行,而是把我的贷款买去的银行。

如果你想让银行关掉你的中间帐户,一定要问清楚他们有什么规定,是否要收费。不收费更好,如果要收费,就要算算是否划算。计算的时候还要把中间帐户的利率考虑进去。中间帐户关掉之后,每月少付的钱一定不能用掉,要存起来将来付房地产税和房屋保险费。如果你做不到这一点,那还是让银行帮你交好了。

如果你有关于房地产方面的问题,欢迎来电话(202-459-9096)或者来电子邮件(info@metrostarhomes.com)询问。我一定尽量答复。我以前发表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm 看到。