买方市场  我这样卖房

先租后买  买卖方双赢

大都会房地产公司 晓音
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现在房市不好,房子难卖。让房子空着,一是不放心,二是有些东西不用反而会坏。我的房子空了两个月,我知道水池里的搅拌器肯定锈住了。一按开关,果然不转了。用小扳手从底下插进去拧了几圈,再把一个小红点往上一按,修好了。有的东西就不一定那么好修。另外,房子空着也要开暖气,防止水管冻裂。加上冰箱等电器都开着,一个月也要200元左右水电气费。再加上房地产税,房屋保险费,社区管理费,开销真不小。房子租出去,虽然能收回一些租金,又怕招来房客后房子不好卖。更怕房客不爱惜房子,造成损坏。特别是我这样楼上两层就有3,766平方英尺的大房子,租金要多了没有人愿意租,租金要少了连房价的利息都不够,真是个难题。我的房子在十一月上市,大家都忙着过节,过了一个月也没有人来看房。怎么办呢?好在我这人点子多,一下想出了两个。我把房子上两样市,一边卖,一边出租。在卖的一边我注明卖主可供贷款(owner finance),在出租的一边我注明房客可先租后买(rent with option to buy)。我跟先生说,餐馆里有一鸡两吃,我这是一房两卖。

我因为贷款已经还清,所以可以让买主以向我分期付款的方式来买我的房子,这就是卖主供贷款。卖主供贷款可以给买主省很多钱,如贷款申请费,手续费(1%),贷款点数,房屋估价费,等等。卖主供贷款就等于自己开银行,除了收房款,还要收利息。如果我能再活30年,买主向我付款的总数能达到房价的2.5倍。不过一般卖主供贷款都是短期的,一年到七年。合同注明买主在几年之内重新贷款或卖房还钱。我这一招还真灵,第二天就有一个房地产经纪人自己要买我的房子。他出的价钱和利息较低,但也能接受。令我不放心的是,他不但过户时一分钱不出,还要我给他两万块钱换地板和厨房柜台。所以我没有跟他还价,只告诉他我想再等等。从他的报价中我也学了一招,原来这就是不花一分钱买房。虽然他要按月付我钱,但第一年的钱基本上是我给他的。如果房价下跌,他可以甩手走人,把房子丢给我。如果房价上涨,他的回报率是无穷大,因为没有本钱。不管怎样,有他这个报价垫底,我就放心多了。

过了一个星期,又有一个房地产经纪人自己要先租后买我的房子。先租后买对我的好处是,房客想买这个房子,所以会比较爱惜。她如果真买下了,我就不用再操心去卖这个房子了。对房客的好处是,如果房价下跌,她就不买这个房子,只当是普通租房子。如果房价稳定或上涨,她就把房子买下来,还可以得到卖主退回的部分租金做头款。所以先租后买是买卖方双赢的方法。

通常先租后买的方法是双方谈好房价,买房权费,租金,租金回扣,租期,和买房最后期限。其中租金回扣是房客履行买房权力时,租金要退给房客的部分。这个数字可以是租金的10%-50%,或者更多,取决于双方谈妥的房价。如果买主报价高,可以把50%的租金退给房客,如果买主报价低,那只能退回租金的10%。但退回的租金越多,对房客最终买房的吸引力越大。退回的租金太少,市场再不好,房客最终买房的可能性就小。所以要通盘考虑。

在正常情况下,买主还应该花钱来买未来买房的权利。房价上升快的时候,买房权费可达到房价的10%。房市不好的时候,这个价钱可以是房价的1%或者忽略不计。如果不收这个钱,就是把未来买房权送给房客。

租房契约一般是一年到期。买房权利最后期限可以是一年或十个月。因为在租约到期的前两个月,如果房客决定不买房了,卖主就要把房子上市了。

要先租后买我房子的房地产经纪人是个女的。她有两个儿子,一个上小学,一个上高中。我的房子离小学只有一条街,离高中也只有一英里,所以非常适合她。第一次见面她和一个男的一起来,说这个男的是她的好朋友,会搬来住在地下室里。后来又告诉我,这个男的还有一个男室友,也会搬来一起住。说起来我的房子有6间卧室,住5个人也不算多。可是我记得我们社区有规定,房子不能分租。我就告诉她,你不能把地下室分租(sub-lease)给别人。因为我用的是sub-lease这个词,她告诉我,她的另一个工作是公寓出租主管,sub-lease的意思是房客在不能继续住所租房屋时,把房子转租给别人。她的情况应该叫做找室友(roommates),室友不仅仅是局限于地下室,而是要合用整个房子。我不放心,所以给社区管理人打电话,写电子邮件,征求他们的意见。社区管理人的第一个反应也是,她不能分租,用的也是sub-lease这个词。我就现学现卖,把sub-lease和室友的区别解释了一下。社区管理人就改用了不能分割(sub-divide)这个词。因为室友合用整个房子不算分割,社区管理人最后说只要不把人局限在地下室,她就可以租这个房子,但要把所有成年人的名字写在租约里。美国的规定真怪,再加上每个人的理解不同,就怪上加怪了。

社区管理人还提醒我要申请蒙郡出租房执照。其实我早收到蒙郡房管局的信,说我的房子空了,如果要出租,就要申请租房执照。执照费每年$98.00,有些城市象盖城,执照费还更贵些。我先生还打电话去问,上市招租要不要先申请出租房执照。回答是不用,等你找到房客再申请。所谓申请就是把他们寄给我们的表格填好,与支票一起寄去完事。房管局收到支票后会把你的房子的资料输入计算机,不会给你回信,也不会寄给你什么执照。房子如果卖掉或者不出租了,要及时通知房管局。否则他们会以为你拖欠执照费。

你可能会奇怪,为什么尽是房地产经纪人来买或租我的房子。这就是所谓的英雄所见略同。我在2000年从建筑商手里买这栋房子的时候,选的是每平方英尺价格最低,最大的户型。必须要的东西我都要了,可有可无的我一概没要。房子上市前又自已设计,自已做包工头,请人装修了地下室。宽敞明亮的地下室中,有一间通浴室的大卧室。虽然我的地毯已经七年了,厨房柜台也没有换成大理石的,我愿意出一万元给买主,让买主自己去决定是换地毯还是地板,挑选自己喜欢的颜色。如果买主钱不凑手,还可以用这一万元先付过户费,以后再装修。房地产经纪人一眼就可以看出我房子的价值,真可谓人不卖房房自卖。再说,经纪人也懂我出的这两招对买主的好处,所以就近水楼台先得月,捷足先登。

虽然我们已口头同意租金和租期,她拖了两个星期还没有把买房合同给我,还问我如果她要租两年租金是否可以便宜一点。我一听气不打一处来,因为她耽误了我两个星期的时间。在这两个星期里,我没有做广告,没有做开屋求售。蒙郡租房法规定,房主必须允许房客租两年,但对房租上涨幅度没有限制。如果我是出租投资房,当然希望房客租期越长越好。但我现在是要卖房,就希望她买得越早越好。我对她说,我们谈好的租金是在你先租后买的前提下定的。如果我拒绝你的买房报价,你最好不要租我的房子。如果你坚持要租,第一年的租金就要按我的上市价,第二年的租金还要上涨。我这样一说就把她吓回去了。为了防止类似的情况发生,我把租房改成只能先租后买。

又过了两天。这两天内我谢绝了三个纯粹租房的人来看房,收到了两份报价合同。我就开始与买方经记人谈判。一个经记人说他的客户在市场上有一个投资房,卖掉之后就可以马上买我的房子,所以他的报价合同写的是一年或更短。我立即上网对他和他的客户做了一番调查。查完之后我给他打电话,说我查了你的背景,你是一个很成功的经记人。从2002年到现在,经你手出售或出租的房子就有一百多栋,现在还有七栋在市场上,我很敬佩你的专业经验。你为我这位房客申请人卖的房子,虽然内部装修很好,但从他去年买这栋房子的价格和房产局估税来看,你的要价太高,根本卖不出去。一番话把他说得愣住了,只回答,不管卖多少钱,总能卖掉的。你猜怎么着?第二天他就把那个房子的要价降了8.8%。我又问他,你这个报价合同中买房权费和租金回扣在哪?他答不上来。我说,没有这两者之一,你可以抱价一百万然后放弃买房权力,我怎样保护房主的利益?他说买房押金可以保护卖主的利益。我说这不可能,因为买房权力是房客的,他有权放弃。我就把先租后买的定义和一个贷款教授的网站链接给了他。并告诉他,我不要买房权费,只要先收租金回扣部分,在房客买房时会如数退回,请他的客户给我一个不同意的理由。言下之意,如果他不肯交租金回扣部分,说明他不是诚心买房。他看了贷款教授的网站之后打电话向我致谢,说这种方法很好,他认为在现在这种市场下会有更多的人用这种方法买房或卖房。他的客户同意我的还价,租金和租金回扣。虽然合同上的售房价是我要价的96%,如果房客在合同到期时买我的房子,加上租金就是我要价的99.6%。如果他在合同到期时不买我的房子,我收的租金是我要价的100%,比他的报价高15%2007年十二月邮编20874的平均售房价是要价的91%2008年一月的统计数据出来时,就知道是售房价与要价比例增加了,还是我的房子卖得好。这里顺便说一句,我的要价在我同一社区是最高的,因为我的房子最大,房产局估税最高。我上市前有一栋房子要价在819,000。我比较了一下。那栋房子内部装修比我的房子好得多,但比我家房子小,少一个卧室,少一个浴室。我觉得在现在的市场,我们社区的房子很难卖到八十万,所以就把要价定在八十万以下。一个月后,那栋房子降价到799,000,这在我意料之中。我没有打算把我的要价降低,因为我认为我的要价合理。况且我知道,只要我降价,那栋房子还会把要价降得比我更低。再说,那怕你把要价降得低于市价,买主还是要跟你讨价还价。象我在为客户买房砍价时,就先去查房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。

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