怎样做房东

大都会房地产公司 晓音
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因为我的房子是以先租后买的方式卖掉的,在买主履行买房权力之前,我就成了房东。美国是个法律规定很多的国家,对房东也有很多规定。在我把房子出租之前,到蒙郡房产和社区事务局的网站去搜索并下载了一本房东房客关系手册(http://www.montgomerycountymd.gov/content/dhca/housing/landload_T/pdf/lthandbook-2007web03.05.07.pdf),仔细阅读了解有关规定,省得出问题时措手不及,或造成经济损失。蒙郡房东房客关系手册详细列举了房东和房客的责任及禁止的行为。

房东的责任包括:维修房屋以保证房客的建康和安全。遵守联邦,州,郡,和市关于房屋出租的规章制度。确保水电,下水道系统,和其它设备正常工作。提供冷热水和暖气。租约上要写明谁付水电气费。

房客的责任包括:保持房屋和下水道的清洁。妥善使用电器和水管设施,不损坏房屋。有问题及时通知房东。按归定处理垃圾。如果是独立屋,及时割草,保证草皮不长于12英寸。还要扫树叶,清理房檐,等等。

房东不能因为房客实施州或郡的房客权力而毁约,减少服务或提高房租。房客的权力包括向房管所或其它机构申诉,成立房客组织。房东更不能因为房客的种族,肤色,国籍,宗教,性别,婚姻状况,身体或精神缺陷,有孩子,祖先,工资来源,同性恋,或年龄等原因赶客户走。这些是由住房平等法律所决定的。违反住房平等法律会遭到联邦,州,或郡政府的制裁。

在出租房屋之前,屋主必须首先申请租房执照。1950年以前盖的房子必须提供马州环保局注册或无含铅油漆的证明。公寓要申请多住户租房执照,独立屋要申请一住户租房执照。指照费从每年的71号到来年的630号。申请租房执照后的房子如果卖掉了,要在10天内通知郡房产和社区事务局。违反这个规定可能会导致执照掉销或拒绝重新申请。以下的情况不受蒙郡房东房客法制约。屋主自住,只分租一到几间房的,旅馆,寄宿,学校宿舍,或医院。蒙郡德国城独立屋一年的租房执照费要$98.00,盖城更贵一些。美国的计算机系统真发达,我刚买新房不久,就收到郡房产和社区事务局的来信,说我的老房子空了,如出租要申请租房执照,并随信附上租房执照申请表。申请表和申请费寄去以后,政府工作人员会把执照信息输入计算机系统。你如果没有收到补交材料的通知,就是批准了。你银行退回来的支票也可以做证明。如果你需要书面证明,可打电话到郡房产和社区事务局执照登记处去索取。

房主应要求房客填写祖房申请表。表中注明房客允许房主审查房客的信用和租房史。房主可以收申请费。如果申请费超过$25.00,客户最后又没有租房子,房主必须退还超过$25.00的部分,否则会遭到2倍的罚款。申请批准后就要签租房契约。租约的样本可以从郡房产和社区事务局的网站下载(www.montgomerycountymd.gov/dhca)。房东如果要房客买房客保险,要在租约上注明。

蒙郡租约必须包括以下内容:
客户有权连租两年,除非房东有充分的理由不让房客连租两年。比如说,两年之内要卖房子,或者要转变成公寓。房客对此如有异议,必须在入住的180天之内提出。
房客谢绝两年租约后,双方可恰谈租期,一般是一年。
迟交房租的罚金要限制在租金的5%之内。房租迟交10天以后才能收罚金。
允许房客在失业,主要挣钱人死亡,被迫换工作,及其它非房客能控制的情况下,提前30天书面通知房东后终止租约。

蒙郡租约不能有以下内容:
要求房客放弃应有的权利。
允许房东在没有法庭判决的情况下夺取房客的个人财产。
否决房客陪审团判决的权利。
要求房客付法庭判决之外的诉讼费或律师费。

一般房客都要交押金。押金可减少房东因东西损坏或房客不交房租而带来的损失。蒙郡押金的总数不能超过两个月的租金,否则房客有权追回三倍于超出两个月租金部分的钱,加上律师费。

房东必须给房客一张书面押金收据,否则房东要付房客$25.00的罚款。租约到期后,房东还要把押金收据的复印件保存两年。房东必须在30天内把押金存在有联邦保险的马州银行专门用于押金的帐户中。房东要付房客押金利息。从2004101号起,利息是每年3%的简单利息(不利上加利),每6个月计算一次。0-5个月0%6-11个月1.5%12-17个月3%18-23个月4.5%。租约到期后,房东可从押金中扣除亏欠房租,超过正常损耗的修理费,或房客毁约带来的损失。如果扣除押金,房东必须将押金扣除明细表连同剩余押金在45天内寄给房客。如果房子在租约期间卖掉了,押金必须转到新房东名下。

增加房租的通知必须提前两个月书面通知房客,一年只能涨一次租金。房东无权把房客赶出去,或者把房客的东西扔出去。只有法庭有这个权力。房东必须经过法律程序。房东每五年必须油漆一次房屋,有责任保持室内温度不低于68度。房东没有义务提供空调,窗帘或地毯。租约可以要求房客提供地毯复盖80%的地板。

说到地毯,这里加一段小插曲。2000年儿子申请马里兰大学计算机学院计算机专业,被商学院的计算机专业错爱录取。儿子更喜欢计算机学院,就转过去了。七年之后,儿子又改行就读彼茨堡卡里基梅隆大学商学院企业管理硕士。可见当年被商学院错爱录取还是命中注定。2007年八月我和先生送儿子到彼茨堡租的公寓去。去的头一天儿子还给公寓管理人员打电话确认第二天可以入住。到了彼茨堡已是中午,我和先生在车里等儿子拿到钥匙后好搬东西。儿子拿到钥匙后先进去把房门打开,再看一下从哪搬东西方便。过一会儿子跑出来很沮丧地说,房子里面太脏了。我跑进去一看,房子根本没有打扫,炉子和地毯脏得一塌胡涂,地毯还有几处破了。我马上跑到公寓办公室向经理报怨,说那房子不符合居住条件。经理查了我们的租房申请后向我们抱歉,说她弄错了,没有安排清洁工提前打扫。她马上找人给我们换新炉子和地毯。因为换地毯的工人要到第二天才能来,她又减免两天的租金。这也是坏事变好事,如果她们事先打扫了,我就是嫌地毯旧,也不会去找她报怨。现在每次想起儿子,就为他能用上炉子和地毯而高兴。

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