记马州洛城Fitz公寓拍卖

 

晓音

 

一位客户说,我租住的公寓要拍卖了,每天是人山人海。这位客户所说的是位于马州美心超市对面的洛城Fitz公寓。这所公寓旁边还有一家美国食品超市(Giant),步行到洛城地铁站只要十几分钟,而且属于Richard Montgomery学区。从地理位置到学区都不错。早在2003年这所公寓刚建成时,我和先生就对它很感兴趣,想买一套先出租,等退休后再自己住。可怎么也找不到售楼信息。最后才知道那是一栋出租公寓(Apartment),不出售,很是扫兴。2004年美国房市成上升趋势,开发商也随波逐流,把出租公寓改成出售公寓(Condo)。2005年房市火爆时,两卧两浴的一个单元卖到四十万以上,再加上每月四百多元的公寓费,买投资房出租很难形成正现金流。我们就没有去买了。2005年十月美国房市开始降温,公寓难卖。一直到2009年,虽然房价和公寓费都下降了,二百五十多套公寓还有四十套没有卖掉。大概是开发商不想再拖下去,所以清仓拍卖。是啊,再拖下去新房变旧房了。

 

为了帮客户的忙,也为了我自己,我立即与客户一起到公寓售屋中心去要了详细资料。两卧两浴的一个单元,拍卖前要价是$369,000,拍卖起价是$219,000。还有一个吸引人的地方是,一般房屋拍卖买主要付7%的佣金(Buyer Premium),而这个拍卖买主不要付佣金,就省了7%。所以我和客户都注了册,参加拍卖。另外又通知了几位朋友注了册。拍卖行给经纪人1%的佣金,我答应将其中的一半用于买主过户费。

 

拍卖方规定所有注册人必须通过他们的贷款预审,要交的文件是两年的报税单,两个月的银行存款单,和一个月的工资单。只有预审合格的人才有资格参加拍卖。我觉得这虽然有些麻烦,但也是合理要求,对买卖双方都有好处,就照办了。我自己有贷款员执照,不会找他们贷款,但还是要通过他们的预审。另外的规定是,拍卖时带一张五千元的银行支票。如果拍到房子,用私人支票补齐5%的成交价,并在三月三十一日或更早过户。

 

与先生花了两个周末的时间,把所有的房子都看了,每次看房都见到川流不息的人群。自然要问有多少人注了册,回答是四百多人。哇,一比十的几率。房市不好的面具下潜伏着巨大的购买力,一旦爆发,又会是另一个房市泡沫。要赶在下一个泡沫到来之前把房子买到手,赶紧看房吧。这栋公寓交通方便是优点,也是缺点,因为它背靠地铁线,前临355大道,躁音很大。因为我们是先做出租房,退休才会来住,到时候耳朵可能也听不清声音了,躁音就不是问题了。但我还是从投资的角度,把四十套房子按朝向,躁音等排了顺序。因为是卖剩下的,朝向,躁音等当然是楼里最差的。室内装修都是一样,地板地,大理石台面,不锈钢冰箱。唯一不同的是有几个单元有壁炉。看房过程中发现有几间地板有响声,也做了笔记。分析的结果是只有12套我有可能买。又根据可能出租价,贷款利率等进行了计算。计算的结果是两卧两浴的单元买价在25万以下才可能有正现金流,就把出价上限定在25万。贷款预审也通过了,房子也看好了,万事俱备,只欠东风了。

 

正式拍卖在228日举行。前一天晚上有一个拍卖演习,教参与拍卖的人怎样举牌子。有一百多人参加了演习。模拟拍卖了一个三卧两浴的,成交价在40万以上。我大声叫,再拍一个两卧两浴的。结果是两卧两浴的模拟成交价在30万以上。我当时的感觉是明天拍卖不会捡到便宜了。28日的拍卖在Bethesda Marriott 进行。我们一进去就排长队,等着拿拍卖材料。20分钟后拿到一个黄色的大信封,里面装着一个号码牌,一封预审贷款批准书,一张拍卖顺序表,和一张候补表。如果你没有拍到房屋,愿意做候补等待的话,就可以填候补表留给他们。

 

那张拍卖顺序表是有学问的。在拍卖注册登记表上有一栏是你想要的单元号,可填四个单元。拍卖行的人根据房屋朝向,躁音,及人们想要的程度来决定拍卖顺序。我把自己的顺序与拍卖顺序对了一下。我想要的基本在前几位。但我也注意到,我想要的5号和6号却排在最后几位,而我根本不想要的都排在中间。我想拍卖行这样做的原因是把最抢手的放在前面拍,竞争激烈必然能拍出高价,为后面的拍卖垫定基础。但把好的全排在前面又怕后面没人拍了,所以留几个好的在后面。

 

进入拍卖厅,数了一下。一排有16张椅子,共有15排。全部坐满了,还有几十个人站在四周,将近三百人吧。本来说好要来的已开好五千元支票的人中,我的客户有一个没来,我先生有两个同事没来。第一个拍卖的是朝南又不临街的两卧两浴的最好的单元。我还没弄清是怎么回事,拍卖的人已一口气叫了22万,23万,24万,25万,26万,27万,28万,29万,30万,305千。这时没人举牌子了。又叫301千,还是没人举牌子。拍卖人说30万成交了。因为这个成交价与我的出价上限相去甚远,我知道今天我不会拍到房子了。拍卖进行得极其顺利,一个小时把四十个单元全部卖光。

 

下表列举了各类房型的最高和最低成交价,供大家参考。

 

拍卖顺序

房型

楼层

面积

原要价

起拍价

成交价

1

 两卧两浴

1102

369,000

219,000

300,000

5

 三卧两浴

1309

435,000

239,000

339,000

14

 一卧一浴

682

261,000

159,000

190,000

17

 三卧两浴

1309

435,000

239,000

305,000

21

 两卧两浴

1102

369,000

219,000

262,000

34

 一卧一浴

682

261,000

159,000

178,000

 

 

总的感觉是拍卖价格还算合理,但也不排除拍卖师使用了一些技巧来保证每栋房的成交价达到预期值。比如在预审贷款时,贷款员就说买两卧两浴的预审要超过26万。在拍卖时,拍卖师都是一口气叫到26万,27万,甚至29万,才稍有停顿。还有一个感觉是拍卖时压力很大,不适合喜欢三思而行的人。

 

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