算算你能买得起多少钱的房子

大都会房地产公司 晓音
www.metrostarhomes.com

买房首先要确定房价范围,这取决于你能贷到多少款。贷款加上头款,就是你能承受的房价。那么贷款公司或银行怎样决定你的最高贷款额呢?贷款审批人主要看你的收入,债务,和信用报告。查信用报告的目的是由过去的表现来推测将来的还款情况。信用分对贷款利率和头款要求起决定性的作用。

在收入方面,贷款审批人会用两个比率来决定你的贷款月付上限。

第一个比率是予计月住房费用与家庭月毛收入之比(Front-end-ratio) 住房费用包括还贷款的本金(Principal),利息(Interest),房地产税(Tax),房屋保险(Insurance),社区费等等。一般来说,住房费用不能超过家庭月毛收入的28%

第二个比率是所有月度债务与家庭月毛收入之比(Back-end-ratio) 月度债务是在上述的住房费用之上,加上其他月付款例如汽车贷款,信用卡付款,个人贷款,学校贷款等等。 付款期少于十月的汽车贷款可忽略不计。一般来说,月度总债务不能超过家庭月毛收入的36%

以上比率在某些情况下可能允许超出28%36%如果借款人头款达20%或者有足够的现金储备,比率可达到30%38%。如果非居住父母协助居住子女贷款,居住子女的比率可达到35%43%

一般房地产经纪人都有一个专门计算贷款的计算器,输入头款,贷款额,月付,贷款年限,利率中的任何四个数据,就可算出第五个未知数。这里介绍一个手算的方法。

表一 贷款利率系数

 

利率 %

30

 15

5.500

5.677890

 8.170835

5.750

5.835729

8.304101

6.000

5.995505

8.438568

6.125

6.076105

8.506250

6.250

6.157172

8.574229

6.375

6.238699

8.642504

6.500

6.320680

8.711074

6.625

6.403110

8.779938

6.750

6.485981

8.849095

6.875

6.569288

8.918543

7.000

6.653025

8.988283

7.125

6.737185

9.058312

7.250

6.821763

9.128629

7.375

6.906751

9.199233

 

上面的贷款利率系数表可用来计算每月还本金和利息的钱数。计算方法是贷款额除以一千再乘以表中的数字。假设贷款额是50万,期限是30年,利率是6%,每月还本金和利息的钱数为$500,000/1,000*5.995505=$2,997,75,其中5.995505在表中利率6.000一行,30年一栏。

反过来看,如果知道每月还本金和利息的钱$2,997.75),也能算出贷款额($500,000: $2,997.75/5.995505*1,000=$500,000

那么每月可用于还本金和利息的钱怎么算呢?

假设月毛收入为$8,000$600其他债务,首付20%(比率是30%38%),30年利率为6%, 房地产税和房屋保险费占每月还款的14%,社区费每月$50。计算每月还本金和利息的钱数如下。

予计月住房费用为$8,000*0.30=$2,400
所有月度债务为$8,000*0.38-$600=$2,440

取以上两个结果的较低值,减去地产税和房屋保险费(14%)
$2,400-($2,400*0.14)=$2,064

再减去社区费得出每月还本金和利息的钱数为: $2,064-$50=$2,014

最高贷款额:$2,014/5.995505*1,000=$335,918

首付20%,能承受的最高房价为$335,918/(1-0.2)=$419,898

首付头款为$419,898*0.2=$83,980

过户费一般是2%-4%$419,898*0.04=$16,796

过户时需要现金:$83,980+$16,796=$100,776

上式中的房地产税和房屋保险费占每月还款的比例是14%。这个比例可以经过统计算出。方法是在要买房的地区找几个朋友,问他们每月还贷款总数是多少,其中房地产税和房屋保险费是多少。房地产税和房屋保险费除以还贷款总数就是房屋保险费占每月还款的百分比。比如每月还贷款总数是$3,500,房地产税和房屋保险费是$500,房地产税和房屋保险费占每月还款的比例就是$500/$3,500*100=14%

以上的计算假定你的月收入是$8,000,首付是20%。如果首付低于20%,还要交贷款保险。贷款审批人还要查你的收入和首付头款来源。这些我会在以后的文章里一一介绍。

如果你有关于房地产或贷款方面的问题,欢迎来电话(202-459-9096)或者来电子邮件(info@metrostarhomes.com)询问。我一定尽量答复。我以前发表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm 看到。