我喜欢买新房

大都会房地产公司 晓音
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我喜欢买新房。乔迁之喜,如果迁的是新房,那更是喜上加喜。我在美国住了21年,买过四栋房子。除了一个连栋屋是为了给儿子上Wootton高中匆匆忙忙买的旧房子,其它三栋独立屋都是新房子。我喜欢参观建筑商的样品房,特别是高档样品房,买不起看得起。我喜欢研究建筑商的户型图纸,比较哪个设计更为合理,哪个能改成我需要的户型。我喜欢实地勘察社区的地形,看哪一块地最好,背后更为隐蔽。从我买的新房开始修建起,我每周都要过去看看,这一周又有什么变化。地基挖好了,地下室成型了,一楼起来了直到建筑商锁门进行内部装修为止。

 

就算你对这些都不感兴趣,你大概会同意,新房的设计比旧房子更现代化。随着科学技术的发展,新房户型设计更符合现代人的要求,隔音隔热更好,供电系统功率更大,安全系数更高。新房禁止使用一些被证明对人体健康有害的建筑材料,比如隔热的石棉,含铅的油漆和水管等。而老房子中就可能有这些有害的建筑材料。更重要的是新房有保修。一年全部保修,两年主要设备保修,十年主要结构保修。

我喜欢帮客户买新房。我不敢说二手房价格已经见底。但我认为新房,特别是马州克拉斯伯格的新房价格已不能再低,再低建筑商就要破产了。最近帮客户砍价,已经砍到了建筑商的成本价。销售部经理的上司已明确表示,价格再低他们就要赔本了。是啊,没有人愿意做赔本的生意,与其担着买主退房的风险赔本盖一栋新房,还不如不盖算了。

一般新房社区都有两家以上的建筑商。我总是带客户到每家建筑商的销售点登记后拿一套材料,包括户型图,价格,地形图,等等。帮助客户在每家建筑商选一个较喜欢和价格能承受的户型和地皮。然后与建筑商的经纪人开始谈价。只要一家建筑商对一块地皮有大减价,就可以试着将同样的价钱用到更理想的地皮上。还可以设法让另几家建筑商做类似的减价。

我在为一位客户砍价而奔波于两家建筑商的样品房的时候,碰到一个没有经纪人的想买房的中国人。她告诉我,她已经到这个样品房来看了一年了,但房价一直没有降。我告诉她,建筑商为了稳定小区居民的民心,不能公开标明降价。但我知道底细,可以跟他砍价。这位朋友说,等我决定买房时,请你帮我砍价。我对她说,建筑商要求客户在第一次进销售点时,由经纪人带入并登记。你自己先来了,建筑商可能不给我佣金。我可以帮你砍价。我还会跟建筑商谈谈,是否能给我俑金。如果给,我会给你一些过户费。所以想买新房的朋友一定要请一个经纪人陪你到销售点登个记。没有经纪人帮你砍价,建筑商也不会因为你没有经纪人而给你较低的房价。因为大公司销售和俑金归不同的部门分管。销售经理的权限与俑金没有关系。我有一个客户自己跑到Toll Brother去看了一栋房子。问完价钱后又问,如没有经纪人,房价是否可以再低3%。建筑商回答说,3%可以给你的经纪人,但不能给你。客户又跑来找我。

除了帮你砍价,经纪人还可以为你把关。新房的标价都是基本价,有很多其它的选择(Option)都要另外加钱。选择之多,另初次买新房的人眼花缭乱,无从下手。一定要有一个自己买过新房,住过新房的经纪人为你把关。我给自己买过三次新房,住过三次新房。每一次的选择都比前一次有所改进。中国人喜欢砖房,我买的每一栋房子都在前面加了一面砖,价格在$13,000左右。

地下室一定要加门走出,价格在$5,000-$10,000。根据地形,有两种地下室走出方式。如果房子后面的地势较低,地下室可以平地走出。这种比较好,因为从后面看,地下室就是一楼。割草机等可以平地拖出。这种地下室可以加正常尺寸的窗户($500左右)。地下室建筑规章之一是没有正常尺寸窗户的地下室不能建卧室。如果地形较平,地下室大部分在地下,加门后必须修台阶向上走出。向上走出虽然没有平地走出好,也比不能走出强。最重要的原因是安全。这种地下室只能有很小很高的窗户,失火时很难逃生。有一个向上走出的门就方便多了。其次是加的门和门外宽大的向上台阶,可加强地下室的采光,否则地下室太暗了。另一个好处是如果氡气指标稍高,还可以开门换换新鲜空气。我看到过不能走出的地下室,楼梯又低又拐弯,硬是没有办法把乒乓球桌抬进去。

如果地下室暂时不装修,一定要有下水道预留管。厨房的抽油烟机一定要通向室外。楼上最好有三个厕所。每个卧室和起居室最好预留风扇接口。主卧室浴池加喷水孔也是一个卖点。

已建好的新房,比较容易砍价,特别是前买主因各种原因退的房子。房子是根据前买主的要求改建的,建筑商很急于脱手。如果前买主10%的订金没有拿回去,建筑商可能会同意相应的砍价。

买二手房时,为了保护买主,总会在报价合同上放各种附加条款,比如房屋检查,贷款批准,卖掉现有房等等。任何一附加条款不成立,买主有权退房。因为市场不好,二手房卖主可能会同意这些附加条款。万一买主退房,二手房卖主损失的只是时间。买新房就不一样了。建筑商告诉我,他们接受附加条款的目的是稳住买主。但在附加条款取消之前,建筑商不会为买主盖房子。如果有其他人看中了同一块地皮,建筑商会通知买主在一两天内取消附加条款或放弃这块地皮。

房屋买卖过户时要付房价2.1%左右的过户税。买二手房时,这些税一般是卖主和买主各付一半。但新房建筑商通常不付过户税,全部由买主付,所以买新房要比买旧房多付房价1.05%左右的过户费。

如果你有关于买新房或其它房地产方面的问题,欢迎来电话(202-459-9096)或者来电子邮件(info@metrostarhomes.com)询问。我一定尽量答复。我以前发表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm 看到。