2007 年春季的房地产市场

 

大都会房地产公司总裁 张伊立

 

在经历了十年来最萧条,最冷清, 降价幅度最大的2006年秋冬以后, 今年春天1-4 月房地产市场明显好转. 尤其是在学区好, 交通方便的新型社区, 更是出现了供不应求的局部卖方市场. 例如, ,, 四月份在 Bethesda, Rockville, Potomac, Gaithersburg的部分地区都出现了房屋上市几天就卖掉, 甚至有卖主在房子上市几天内就收到六,七个合同的情况。

分析起来, 主要有以下原因:

一.    去年秋冬房地产市场的格外惨淡有人为心理因素起作用. 卖主害怕房地产市场崩溃, 纷纷抛售投资房, 造成市场上有大量房屋出售, 供过于求, 有些性急胆小的卖主急于出手, 就大幅度降价. 而多数买主是买高不买低, 买升不买降.市场房子越多, 越降价, 他们越不敢买, 怕房价继续大幅度下降,怕吃亏, 纷纷犹豫观望.再加上冬天房屋市场季节性缓慢, 就出现房屋纷纷降价, 几个月甚至一年卖不出去的情况.

二.    美国的市场经济一贯对房地产市场起着有力的调节作用。 当市场上房子卖不出去, 买主不敢买房子时, 同时就出现了租房市场供不应求和租金上涨的形势。 聪明,灵活的买主就把房子转卖为租. 例如, 我和朋友在 King Farm 有一栋投资独立屋, 去年春天本打算卖掉,要价$82.9 , 但上市后两个多月卖不出去, 干脆出租. 几天就租给了某国大使馆人员. 第一年租金为 $3,800/; 第二年租金为 $4,000/.而每月的 Mortgage 仅为$3,000. 去年, 许多屋主都把出售房改为出租房, 这样一来, 市场上就少了许多待售房屋.

三.    去年秋冬市场上房屋严重过剩, 有其阶段性原因. 由于2005年夏季以前房屋上涨幅度很大. 许多人加入了买房投资的行列, 其中大多数人买的是新房. 很多房子在2006 年过户. 不少屋主一看形势不好, 一过户就纷纷抛售, 造成一段时间上市房屋大增. 但投资房毕竟有限. 2005年夏季以后, 绝大多数人停止了投资买房. 所以市场上出售的投资房并不是源源不断的长期现象, 一旦投资者卖掉或出租了投资房, 市场上待售的房屋数量就大幅度减少了.

四.    2006年许多买主担心贷款利率会增长, 房价会持续下跌. 可是, 一年来, 贷款利率一直平稳, 房价下跌也主要发生在一些较偏远的地区, PW county, Loudon county, Frederick county , 或房价较高的, $1.5 million 以上的房子. Potomac 地区100 万以下的独立屋2006 降价幅度平均为1% 左右, Rockville, Gaithersburg, Silver Spring 的一部分社区, 中等或低价位的房子降价幅度仅为2%-3%左右. 今年春天, 许多地区市场上的房子很少, 房价不降, 反而有小幅度上升.

五.    许多卖主认为一年中卖房的最好时间是春天春暖花开树叶长出之时,一月至三月上市房屋不多,四月中旬开始房屋上市才逐渐增加。

六.    大多数尚无自己住房的家庭总需要买房住房, 在一年多的等待观望后, 发现房价并没有继续下降, 原来他们曾看过并且有兴趣的房子均已被陆续卖掉. 2007 年春天并没有大量房屋上市, 于是就认真看房买房. 买主一旦认真买, 相对价廉物美的房屋上市几天就能卖掉. 而没有买到房子的买主就会着急, 一栋房子出来就会卖得更快, 甚至出现 multiple offer 的情况. 买高不买低, 买升不买降 的现象又开始出现. 例如,四月份 Bethesda 一栋分层式独立屋, 上市几天就拿到7 个合同. Gaithersburg Lakelands 社区四月份上市的连栋屋要价 50- 55, 二楼有3 个卧室, 两个全浴的连栋屋平均under contract 的时间小于5 . N. Potomac, Rockville, Potomac Wootton Churchill学区, 建于1990年以后, 95万以下的独立屋三月份以来, 市场上一栋也没有, 却有大量的买主很想购买这样的房子. 仅我们公司的经纪人和客户就有5 家在焦急等待. 目前在King Farm整个市场上待售的独立屋仅有2 , 待售的连栋屋仅有几栋,其中60万以下的仅有一栋.

 

今年一月以来房地产市场的好转不会持续很久,随着较多房屋上市和暑假临近,房地产市场有可能变得缓慢冷清下来。建议卖主要有思想准备。大都会房地产公司。

今后3-5年内房价不会大涨, 也不会大跌. 会在基本平稳的情况下, 有小幅度上下浮动. 所以需要住房的家庭不必一直等待. 在任何时候认真挑选, 都会有相对好的机会, 该买就买. 良好的生活质量, 安居乐业比费尽心思省几千美元要重要的多. 对投资者来说仍然不是好时候, 除非有特殊机遇.

 

今后几年各种形式的拍卖房, Public Auction (公开拍卖), Bank Foreclosure(银行拍卖), Government Foreclosure (政府拍卖)都会不断增多. 但多数仍然是在较偏远的地区或屋主家庭出现特殊危机的情况.。大都会房地产公司的AUCTION DEPARTMENT 最近接到很多屋主的电话,要求为他们的房屋进行公开拍卖,我们将尽力帮助,也敬请买主注意我们的报纸杂志广告。

有兴趣的买主可和大都会房地产公司联系:202-321-8558 张伊立,或240-498-5393 董志权。